پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

word 1 MB 30720 138
1393 کارشناسی ارشد مدیریت
قیمت قبل:۷۲,۶۰۰ تومان
قیمت با تخفیف: ۳۳,۴۰۰ تومان
دانلود فایل
  • بخشی از محتوا
  • وضعیت فهرست و منابع
  • پایان نامه جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد در رشته  مدیریت اجرایی

    چکیده:

    هدف از این پژوهش تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس بوده است. جامعه اماری در این تحقیق شامل کلیه کارشناسان سازمان بنیاد مسکن در شهرستان بندرعباس می باشد.  نمونه گیری به روش خوشه ای و از میان کارشناسان در ادارات تابعه ینیاد مسکن شهرستان بندرعباس انتخاب شدند. تعداد 182 کارشناس به عنوان نمونه تحقیق انتخاب شدند. تحقیق حاضر از نوع پژوهش های توصیفی و پیمایشی بوده است. از روش های آمار توصیفی و استنباطی برای تجزیه و تحلیل داده ها استفاده شد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نوسانات نرخ ارز و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این ، یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان تقاضا برای مسکن  و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نرخ رشد نقدینگی و رکود  مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان پیش فروش مسکن و رکود  آن ارتباط وجود

    دارد. علاوه بر این نتایج نشان داد که بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.

    کلیدواژه ها:

     قیمت مسکن ، رکود مسکن ، سیاست مالی دولت ، میزان نوسانات ارز ،

    مقدمه:

    مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد در تمام کشورهاست و به همین دلیل توجه زیادی را هم در مطالعات اقتصادی و هم از سوی نهادها و سیاست گذاران به خود جلب کرده است. بازار مسکن یکی از پرنوسان­ترین بخشهای اقتصاد است و نوسانات آن می­تواند باعث نوسان بخشهای دیگر اقتصادی شود.

    در چند سال اخیر ، بازار دارایی ها در ایران به طور چشمگیری گسترش یافته است. رشد بالای نقدینگی و ایجاد تقاضای قابل توجه برای برخی دارایی ها موجب افزایش سریع­تر قیمت آنها شده است و این افزایش قیمت در مورد دارایی­هایی نظیر ساختمان و مسکن که از ضریب اطمینان بالاتری برخوردار هستند، بیشتر بوده است.ضمنا مسکن یک کالای مصرفی است که علی رغم دیگر هزینه­های خانوار جایگزینی ندارد. بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار بیش از 30 درصد است. این سهم در کلان­شهرها به بیش از 40 درصد و برای دهک­های درآمدی متوسط به پایین گاه تا 100 درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص می­دهد. یعنی در حال حاضر میانگین سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران بین 28 تا 32 درصد است. بنابراین خانوارهای ایرانی به طور متوسط دو برابر شاخص جهانی بابت تامین مسکن هزینه پرداخت می‌کنند.(مودتی ، 1390)

    قیمت مسکن و اهمیت آن:

    در بین اجزای آمیزه بازاریابی، قیمت تنها عاملی است که موجب ایجاد درآمد می‌شود. همچنین قیمت انعطاف‌‌پذیرترین عامل آمیزه بازاریابی شناخته می‌شود چراکه می‌توان به سرعت آنرا تغییر داد. 
    اگرچه رقابت بر سر قیمت یکی از مسائل عمده‌رقابتی است که شرکتها با آن روبه‌رو می‌شوند، اما بسیاری ار شرکتها نمی‌توانند این مسئله را به شیوه‌ای مناسب حل کنند. 
    با همتراز شدن‌ کیفیت‌ کالاهای‌ شرکتهای‌ متفاوت‌ و تشدید رقابت، عنصر قیمت‌ به‌ یکی‌ از مهمترین‌ عوامل‌ موثر بر حفظ‌ و جذب‌ مشتریان‌ و وفاداری‌ و رضایت‌ آنها تبدیل‌ شده‌ است. این‌ امر امروزه‌ به ‌دلیل‌ گسترش‌ روزافزون‌ ارتباطات علی الخصوص اینترنت‌ وفضاهای مجازی بیشتر مصداق‌ پیدا می‌کند.(سعیدی ، 1390)

    تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌

    ‌ قیمت از نظرلغوی یعنی سنجش، ارزیابی، اندازه و معیار. قیمت در بازار عبارت است از ارزش مبادله‌ای کالا و خدمت که به صورت واحد پول بیان می‌شود.

    بر این اساس ‌قیمت‌گذاری ملک ‌ به‌طور ساده‌ یعنی‌ تعیین‌ قیمت‌ برای‌ کالا یا خدمت‌. قیمت‌گذاری ملک ‌ فعالیتی‌ است‌ که‌ باید تکرار شود و فرآیندی‌ مداوم‌ و پیوسته‌ است. این‌ تداوم‌ ناشی‌ از تغییرات‌ محیطی‌ و عدم‌ ثبات‌ شرایط‌ بازار است‌ که‌ لزوم‌ جرح‌ و تعدیل‌ قیمت‌ را ایجاد می‌کند. (سعیدی ، 1390)
     

    اهداف قیمت گذاری:


    بطور کلی اهدافی که شرکتها از قیمت‌گذاری ملک  دنبال می‌کنند به پنچ گروه زیر تقسیم می‌شوند:
    1- حفظ بقاء و ادامه حیات

    این هدف برای شرکتهایی مناسب است که با ظرفیت مازاد، رقابت شدید و تغییرات دائمی مصرف کنندگان دچار مشکل شده‌اند. چنانچه قیمت بتواند هزینه‌های متغییر و برخی از هزینه‌های ثابت را پوشش دهد، شرکت می‌تواند همچنان به حیات تجاری خود ادامه دهد

    2-به حداکثر رساندن سود فعلی

    برای اینکه شرکتی بتواند سود کنونی خود را به حداکثر برساند باید تقاضا و هزینه‌های مربوط به قیمت‌های مختلف را برآورد کند و آنگاه قیمتی را انتخاب کند که بیشترین سود جاری، جریان نقدی یا بازده سرمایه را برای شرکت به ارمغان آورد. البته در صورت تاکید بیش از حد بر سود جاری و عدم توجه به اثرات ناشی از سایر متغییرهای آمیزه بازاریابی، واکنشهای احتمالی رقبا و محدودیتهای قانونی، در بلندمدت عملکرد شرکت را به مخاطره خوهد انداخت. (مولاییان ، 1391)
    3-به حداکثر رساندن سهم بازار

    برخی شرکتها این هدف را در پیش می‌گیرند، زیرا بر این باورند که دست‌یابی به حجم فروش بیشتر باعث خواهد شد بهای تمام شده هر واحد کاهش یافته و درنتیجه در بلندمدت به سود بیشتری دست می‌یابند. به عبارت دیگر چنین شرکتهایی برای رسوخ در بازار ، قیمتهای خود را در پائین‌ترین سطح تعیین می‌کنند. این استراتژی می‌تواند در شرایط زیر مناسب باشد:
    · بازار بیش از اندازه نسبت به قیمت حساسیت نشان می‌دهد، در نتیجه قیمت پائین موجب رشد بازار خواهد شد.

    · با کسب تجربه هزینه‌های تولید و توزیع کاهش خواهند یافت.

    · قیمت پائین موجب از صحنه خارج شدن رقبا می‌شود.


    4-کشیدن عصاره بازار


    برخی از شرکتها ترجیح می‌دهند قیمت‌ها را در سطح بالا تعیین کنند و بدین وسیله عصاره بازار را بکشند. شرکتها در شرایط زیر می‌توانند به این هدف دست یابند:

    - وجود تعداد زیاد خریدار و بالا بودن میزان تقاضا در بازار

    - بهای بالای تمام شده هر واحد محصول که در حجم اندک تولید می شود، بدان اندازه زیاد نباشد که شرکت ناگزیر شود از برخی از مزایای ناشی از تحمیل کردن محصولات با قیمت بالا بر بازار، تقاضا را از دست بدهد.


    - تعیین قیمت اولیه در سطح بالا باعث جلب توجه شرکتهای رقیب به بازار نشود.

    - تعیین قیمت در سطح بالا این تصور را در ذهن خریداران ایجاد کند که شرکت و محصولات آن نسبت به رقبا در سطحی بالاتر قرار دارد. (سعیدی ، 1390)

    5-  پیشرو شدن از نظر کیفیت

    شرکتهایی که هدف آنها عرضه محصولات باکیفیت بالا است و می‌خواهند از این نظر در بازار پیشرو شوند، محصولاتی برتر و با قیمت‌های بالاتر به بازار عرضه می‌کنند. آنها محصولاتی باکیفیت بسیار بالا به بازار عرضه می‌کنند و نیز این محصولات دارای ویژگی‌های خاصی هستند که می‌توانند منافع و مزایای بیشتری به خریداران ارائه کنند. چنین شرکتهایی می‌توانند قیمتها را در سطحی بالاتری تعیین کنند.

    عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک

    ‌ ‌برای‌ قیمت‌گذاری  ‌ درست‌ و رضایت‌بخش‌ ملک باید عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ‌ را شناسایی‌ کرده‌ و آنها را تنظیم‌ نمود. صاحب‌نظران‌ معتقدند , سه‌ دسته‌ کلی‌ عوامل‌ موثربر تصمیمات‌ قیمت‌گذاری ملک ‌ عبارتند از:


    1- عوامل‌ سازمانی:

     عواملی هستند که‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند و با منابع‌ و اهداف‌ سازمان‌ سروکار دارند. مانند: چرخه‌ عمر محصول (‌PLC)، و پورتفولیوی‌ قیمت‌گذاری ملک ‌ خط‌ محصول.‌

    2- عوامل‌ مشتری: 

    عواملی‌ هستند که‌ از طرف‌ مشتری‌ بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند زیرا بین‌ قیمت‌ و تقاضا رابطه‌ معکوس‌ وجود دارد. مانند: منافع‌ و ارزشهای‌ مشتری، تقاضای‌ ایجاد شده‌ یا ذاتی‌.

    3- عوامل‌ بازار: عواملی‌ هستند که‌ از طرف‌ بازار بر قیمت‌گذاری ملک ‌ موثرند. مانند: محیط‌ و رقابت‌ .(رسولی ، 1389)


    مراحل قیمت‌گذاری ملک 


    مرحله اول: تعیین هدف بلندمدت قیمت گذاری

    در اولین مرحله باید هدف از قیمت گذاری تعیین شود. اهداف قیمت گذاری از تنوع بالایی برخوردارند که در قسمت قبل توضیح داده شده است.

    مرحله دوم: تعیین میزان تقاضا

    هر قیمتی منجربه ایجاد سطح متفاوتی از تقاضا می‌شود و از این رو، بر هدف‌های بازاریابی شرکت اثری متفاوت خواهد گذاشت. رابطه بین قیمت‌ها و تقاضاهای حاصل باعث می‌شود که یک منحنی تقاضا به وجود آید. برای تعیین میزان تقاضا لازم است که حساسیت تقاضا نسبت به قیمت، برآوردو

    منحنی کشش تقاضا در برابر تغییر قیمت نیز مورد بررسی قرار گیرد.
    مرحله سوم: برآورد هزینه‌ها

    در حالی که تقاضا می‌تواند سقف قیمتی را که شرکت برای محصولات خود در نظر می‌گیرد، تعیین ‌کند، هزینه‌ها ,کف قیمت را تعیین خواهند کرد. بر این اساس هر شرکتی باید قیمتی را در نظر

    بگیرد که بتواند هزینه‌های تولید، پخش و فروش محصول را پوشش دهد و برای کار و ریسکی که شرکت پذیرفته، بازده معقولی ارائه کند.

    مرحله چهارم: تجزیه تحلیل محصولات، قیمت‌ها و هزینه‌های شرکت رقیب

    هنگامی که شرکت با توجه به تقاضای بازار، قیمت و هزینه‌هایش را برآورد می‌کند، باید هزینه‌ها و قیمت‌های شرکت‌های رقیب و واکنش آنها در برابر قیمت محصولات خود رانیز مورد توجه قرار دهد و در محاسبات خود منظور کند. (سعیدی ، 1390)

    مرحله پنجم: انتخاب روش قیمت گذاری

    در این مرحله باید از بین روشهای متنوع قیمت‌گذاری ملک  روش مناسب را انتخاب کرد. بطور کلی روشهای قیمت‌گذاری ملک  عبارتند از:

    1-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای افزودن به بهای تمام شده:

    در این روش که ابتدایی‌ترین روش قیمت‌گذاری ملک  نیز محسوب می‌شود، قیمت با افزودن درصدعرفی  به بهای تمام شده تعیین می‌شود. این روش تنها زمانی کارساز واقع می‌شود که قیمت تعیین شده بتواند فروش مورد انتظار را تضمین کند.

    2- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای بازده مورد نظر:

     در این روش شرکت قیمتی را تعیین می‌کند که به یک نرخ بازده از سرمایه‌گذاری برسد. در اجرای این روش اگر شرکت بتواند هزینه‌ها و فروش را به صورتی دقیق برآورد کند بازده سرمایه مورد انتظار تحقق خواهد یافت. در غیر اینصورت شرکت به نتایج مورد انتظار دست پیدا نخواهد کرد.

    3-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش مورد تصور:

    در این روش، قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای پنداشت خریداران در مورد ارزش محصول و نه بر پایه بهای تمام شده آن صورت می‌گیرد. سپس با استفاده از سایر اجزای تشکیل دهنده آمیزه بازاریابی، مانند تبلیغات، تلاش می‌شود تا بر ارزش مورد تصور در ذهن مشتریان افزوده شود. در بکارگیری این روش برای محصولات جدید نیاز به تحقیقات بازار است.
    4- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش:

    این روش بر این پایه قرار دارد که قیمت باید نشان دهنده ارزش بالای محصول برای مشتریان باشد. در این روش شرکت باید دست به اقداماتی بزند تا بدون اینکه به کیفیت محصول لطمه‌‌ای وارد آید محصولات را با هزینه کمتری تولید کند و یا با عرضه محصول به قیمت پایین‌تر، تعداد بیشتری از مشتریان حساس به قیمت را جذب کند. این روش بیشتر در خرده فروشی‌ها مشاهده می‌شود.


    5- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای نرخ رایج:

     در این روش شرکتها قیمت‌های محصولات خود را بر مبنای قیمت محصولات شرکتهای رقیب می‌گذارند. در این حالت امکان دارد شرکتی محصولات خود را همانند، بیشتر یا کمتر از قیمت شرکتهای عمده و رقیب تعیین کند. این روش هنگامی که نتوان به راحتی هزینه‌ها را محاسبه کرد یا واکنش رقبا نامشخص است بکار برده می‌شود.
     

    مرحله ششم: انتخاب قیمت نهایی

    روشهای قیمت‌گذاری ملک  مورد بحث در مراحل قبل، باعث می‌شوند که دامنه قیمت‌هایی که شرکت می‌تواند انتخاب کند محدود شود و به قیمت نهایی برسد. البته شرکت هنگام انتخاب قیمت نهایی ناگزیر است عوامل دیگر تاثیر گذار را نیز مورد توجه قرار دهد. برخی از این عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای روان‌شناسی، سایر اجزای آمیزه بازاریابی تاثیرگذار بر قیمت، سیاستهای قیمت‌گذاری ملک در  شرکت و اثر قیمت بر سایررقبا.(امکانیان ، 1391)

    ابزارهای سنجش قیمت مسکن:

    از آنجا که قیمت مسکن برای توسعه اقتصادی و مالی کشور اهمیت دارد ابزارهای دقیقی برای اندازه­گیری سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفه اصلی شکل می­گیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارنده واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه می­کنند، برای هر بازار مولفه­هایی را به عنوان تعیین­کننده­های قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل می­دهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجهی را تجربه می­کند، وجود این مکانیزم تصمیم­سازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارائی مسکن توسط برخی افراد می­شود. از سوی دیگر بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع، توابع تقاضای دارائی­های مالی نسبت به قیمت­ها شیب صعودی می­یابند، بدین معنی

     که با افزایش قیمت دارائی، تقاضا برای آن افزایش می­یابد. بنابراین دو نکته اساسی وجود دارد که اندازه­گیری قیمت مسکن را پیچیده می­کند. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار

     آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار. این دو عامل باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریه اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌های تغییر قیمت مطرح­اند بر تغییرات قیمت این بازار تأثیر گذارند.

    عوامل موثر بر قیمت مسکن دو دسته­اند :

    1-     عوامل باتاثیرکوتاه­مدت

    2-     عوامل باتاثیربلند­مدت

    عوامل با تاثیر بلند­مدت مسیر حرکت قیمت­ها در طول زمان را مشخص می­کنند و عوامل با تاثیر کوتاه­مدت باعث نوسان قیمت مسکن حول این مسیر بلند­مدت و ایجاد ادوار تجاری می­شوند. بررسی این ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در این بازار را مشخص می­کند و از این

     طریق می­توان تاثیر این عکس‌العمل‌ها بر تعادل بازار را پیش­بینی کرد. همچنین دولت در اقتصادهایی که خود را موظف به تنظیم بازار می‌داند، می‌تواند به منظور تعدیل بازار در جهت نزدیک شدن بازار به

    نقطه تعادل، سیاست‌های مناسب را اتخاذ کند. علاوه بر بررسی دوره­های رکود و رونق در بازار مسکن، مطالعه روند تغییر قیمت در این بازار هم از اهمیت زیادی برخوردار است. این بررسی منجر به تعیین

    عواملی می­شود که اثر پایدار بر قیمت مسکن دارند. از این طریق می­توان رفتار بلند­مدت قیمت در بازار مسکن را مطالعه نموده و برای اهداف بلند­مدت برنامه ریزی کرد. (سعیدی ، 1390)

    قیمت مسکن شامل قیمت زمین و قیمت ساخت آن (مصالح و نیروی کار) است. در ایران قیمت ساخت با نرخی مشابه نرخ تورم رشد کرده است. اما قیمت زمین مخصوصا در سالهای اخیر، رشد زیادی داشته است.

    بازار مسکن به معنای قلمرویی که در آن تقاضای مؤثر و عمده تولید انبوه مسکن وجود دارد، تنها در تهران و کلان­شهرهای کشور دیده می­شود. نوسانات شدید قیمت مسکن ابتدا در شهر تهران صورت می پذیردو هرگونه تغییر و تحول در قیمت مسکن تهران تاثیر آنی و مستقیم در بازار مسکن سایر شهرها به خصوص 7 کلان­شهر دیگر کشور خواهد می گذارد.

    طبق داده­های وزارت مسکن، در سالهای اخیر قیمت­ها در شهرهای گران بیشتر رشد کرده­اند و بنابراین انتظار داریم نابرابری قیمت زمین مسکونی در سال­های اخیر بین کلان­شهرهای ایران و سایر شهرها بدتر شده باشد. احتمالا یک علت این تفاوت کم کشش­ تر بودن تقاضا نسبت به قیمت در این مناطق باشد و شاید علت دیگر آن به جنبه سرمایه­ای املاک مربوط می­شود که این استفاده در شهرهای دارای خریداران ثروتمندتر توجیه­پذیرتر است. یک علت­ دیگر می­تواند تفاوت عامل محدودیت زمین در شهرهای بزرگ باشد که باعث شده است دراین شهرها رشد قیمت آن بیشتر و در شهرهای کوچک این رشد کمتر شود.

    نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی رابر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.

    مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش مسکن می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت، مازاد

    تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتددراین حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پایین حرکت میکند.

     این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعدی یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.(امکانیان ، 1391)

    در این پژوهش روند و تحولات قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسی شده اند. از جمله مهمترین نتایج، مشخص کردن روند پلکانی قیمت مسکن، اثر نقدینگی بر افزایش قیمت و برابری کلی افزایش قیمت مسکن در طول زمان با سایر قیمت ها است.

    1- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی

    نخست به جایگاه بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن با اقتصاد کلان کشور می پردازیم. طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش

    مسکن ایجاد می شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ می شود. لذا بخش مسکن رابطه

    تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش ها تاثیر می پذیرد و خود بر آنها اثر قطعی می گذارد.

    2- ویژگی های ساختاری بخش مسکن

    برای تحلیل بازار مسکن لازم است به سه ویژگی عمده و ساختاری این بازار اشاره کنیم.این سه ویژگی عبارتند از :

    1-2. رشد پلکانی قیمت مسکن

    2-2. وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن

    3-2. سهم بالا در سبد هزینه خانوار

    تبعیت شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم، با یک الگوی متفاوت و پلکانی است، ولی در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن به طور تقریبی با یکدیگر برابر می شوند.

    الگوی تغییرات قیمتی، موضوع بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوری که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در ساختار اقتصادی کلان کشور ریشه دارد، ولی آنچه مهم است اینکه این الگو و شوک های ناشی از آن، هم بر تقاضای موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن می شود. موضوع دیگر که به عنوان ویژگی ساختاری بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می شود. این سهم برای گروه های کم درآمد به طور میانگین تا حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می یابد. با وجود این سهم حتی تغییرات اندک آن می تواند فشار قابل ملاحظه ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. به طوری که فشار ناشی از۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت مسکن طی یک سال ، برای بسیاری از اقشار جامعه غیرقابل تحمل می باشد.(گرجی ، 1390)

    3- عوامل موثر بر بازار مسکن

    به طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می شوند ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسیم می شوند؛

    الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوارجهت مصرف)

    ب) تقاضای سرمایه ای (تقاضای مسکن برای سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارایی)

    آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود تقاضای سرمایه ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می کنند. این اقلام عبارتند از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده های غیردیداری (سپرده های مدت دار)، سایر دارایی ها (اتومبیل، تلفن همراه و مانند اینها). افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.

    سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه

    (بورس واوراق بهادار) ۲۰ الی ۳۰ درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکیک تقاضای اشاره شده، این نقدینگی قابل تقسیم به تقاضای مصرفی و سرمایه ای است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است.

    ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه یی مطابق جدول شماره 1 به طور دقیق با دوره های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است.

     

    Abstract:

    The purpose of this study was to determine the influential factors of housing prices in Bandar Abbas.The population in this study includes all housing experts in the city of Bandar Abbas.( Engineers-mass-estate-investment firms, mortgage and consumer). Sampling clusters were selected from among various experts city of Bandar Abbas. 182 experts were selected as examples. The present study was descriptive and survey research. Descriptive and inferential statistical methods were used to analyze the data. The findings showed that there is a housing recession and currency fluctuations. In addition, the findings showed that there is a relationship between the demand for housing and housing downturn. The findings showed that the rate of growth of capital and there is a housing downturn. Research findings showed that pending home sales and the associated recession. In addition, the results showed that there is a relationship between housing price government's fiscal policy.

    Keywords:

    Housing Downturn - The government's fiscal policy-Exchange rate fluctnsuation

     

  • فهرست:

    عنوان                                                                                                               شماره صفحه

    فصل اول کلیات تحقیق... 1

    مقدمه: 2

    بیان مساله: 3

    اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: 3

    اهداف تحقیق: 5

    اهداف فرعی: 5

    هدف کاربردی: 5

    سوالات تحقیق: 6

    فرضیه های تحقیق: 6

    فصل دوم مبانی نظری و سوابق تحقیق... 7

    مقدمه: 8

    قیمت مسکن و اهمیت آن: 8

    تعریف قیمت‌گذاری ملک : ‌ 9

    اهداف قیمت گذاری: 9

    عوامل‌ موثر بر قیمت‌گذاری ملک.... 11

    مراحل قیمت‌گذاری ملک.... 12

    ابزارهای سنجش قیمت مسکن: 14

    3- عوامل موثر بر بازار مسکن.. 18

    سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه. 19

    6-1- عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا». 27

    6-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا». 29

    عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: 36

    نقش تسهیلات بانکی: 36

    تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن.. 38

    تغییرات قیمت نهاده های تولید. 39

    وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها 39

    تردید نسبت به آینده نرخ ارز 40

    رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره 40

    آشنایی با شهرستان بندرعباس: 41

    1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس.... 42

    1-1 تحولات کالبدی  شهر بندرعباس.... 42

    2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس.... 46

    3-1 بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس.... 46

    4-1-بررسی و‌یژگی‌های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس.... 48

    بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان‌های کشور طی سال‌های 85-1375  52

    5-1-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375  54

    6-1 پیش‌بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405.. 56

    7-1 بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس.... 57

    8-1-پیش‌بینی جمعیت در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی.. 58

    9-1-پیش‌بینی جمعیت در افق طرح جامع مسکن استان هرمزگان.. 59

    10-1 پیش‌بینی و برآورد مهاجرت در طی سال‌های آتی.. 59

    2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس.... 62

    1-2 وضعیت اقتصادی و الگوی مسکن.. 63

    2-2 پراکندگی قیمت املاک مسکونی در شهر بندرعباس.... 63

    3-2  شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس   64

    4-2  جمع‌بندی و استخراج دیدگاه طرح‌های فرادست در ارتباط با اسکان کم‌درآمدها در شهر بندرعباس   72

    1-4-2 جمع‌بندی نگرش‌های سطح کلان و میانی.. 72

    2-4-2 جمع‌بندی سطح خرد. 74

    سوابق و پیشینه تحقیق: 76

    مدل پیشنهادی تحقیق: 81

    فصل سوم روش شناسی تحقیق... 82

    مقدمه: 83

    روش و نوع تحقیق: 84

    روش گردآوری اطلاعات: 84

    ابزار گرداوری اطلاعات : 84

    روش تجزیه و تحلیل داده ها: 85

    فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها 86

    مقدمه: 87

    الف) توصیف دادهها : 87

    آزمون فرضیه های تحقیق.. 95

    آزمون فرصیه2: 97

    آزمون فرصیه3: 99

    آزمون فرصیه4: 101

    آزمون فرصیه5 : 103

    فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق... 106

    مقدمه: 107

    5-1- تبیین نتایج تحقیق: 107

    5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: 110

    5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: 111

    5-2-2 پیشنهادات محقق: 111

    5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: 116

    5-5-مشکلات تحقیق: 117

    نتیجه گیری : 118

    منابع فارسی: 119

    منابع لاتین: 125

     

     

     

    فهرست جداول

    عنوان                                                                                                               شماره صفحه

    جدول شماره 1 : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس.... 46

    جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس.... 48

    جدول شماره 3: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یک از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362.. 49

    جدول شماره4 : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال‌های 85-1375.. 53

    جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان‌های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال‌های 85-1375  55

    جدول شماره 6 : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال‌های 85-1375.. 57

    جدول شماره 7 : شاخص‌های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال 1385.. 57

    جدول شماره 8 : پیش‌بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مدیریت یکپارچه نوار ساحلی   58

    جدول شماره 9 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست... 60

    جدول شماره 10 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405.. 61

    جدول شماره 11: پاره‌ای از شاخص‌های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری.. 62

    جدول شماره 12 : شاخص تراکم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال 1385.. 64

    جدول شماره 14 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405.. 67

    جدول شماره 15: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه‌بندی و معابر پیشنهادی شارمند. 68

    جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس.... 88

    جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت... 88

    جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس.... 90

    جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن.. 91

    جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) 92

    جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن.. 93

    جدول شماره 4-7: ‌آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط  به متغیرهای تحقیق.. 94

    جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی.. 95

    جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس.... 96

    جدول شماره4-10:ضرائب... 96

    جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی.. 97

    جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس.... 98

    جدول شماره4-13:ضرائب... 98

    جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی.. 99

    جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس.... 100

    جدول شماره4-16:ضرائب... 100

    جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی.. 101

    جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس.... 102

    جدول شماره4-19:ضرائب... 102

    جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی.. 103

    جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس.... 104

    جدول شماره4-22:ضرائب... 104

    جدول 4-23 : خلاصه  نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق.. 105

     

     

    فهرست اشکال

    عنوان                                                                                                               شماره صفحه

    شکل 2- نقشه بندرعباس.... 45

    نقشه بندرعباس.... 54

    نقشه بندرعباس.... 55

    جدول شماره 13 : گزینه‌های پیش‌بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح‌های فرادست... 66

     

    منبع:

    اتسلندر،پیتر(1391)، روش های تجربی پژوهش اجتماعی، مترجم بیژن کاظم نژاد،مشهد: انتشارات استان قدس رضوی.

    - ازکیا، مصطفی(1392)، جامعه شناسی توسعه. تهران: موسسه نشر کلمه.

    - اسف اوبرای (1390)، مهاجرت ، شهرنشینی و توسعه، مترجم فرهنگ ارشاد، تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.

    - پوراحمد، احمد،(1390)، جغرافیا و ساخت شهر کرمان، انتشارات دفتر مرکزی جهاد دانشگاهی، تهران.

    - تودارو ، مایکل(1392)، مهاجرت داخلی در کشورهای در حال توسعه،ترجمه مرتضی سرمدی، پروین رئیسی فرد؛تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.

    - توسلی، محمود،(1388)، بافت قدیم مقدمه‌ای بر مسئله، خلاصه مقالات سمینار تداوم حیات در بافت قدیمی شهرهای ایران، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، تهران.

    - حسامیان ، فرخ ، اعتماد ، گیتی ، حائری، محمد رضا ، 1391، شهر نشینی در ایران ، انتشارات آگاه ، چاپ پنجم

    - سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح بهسازی و توسعه محدوده پشت شهر، مهندسین مشاور بینش و فن، 1383.

    - سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح ساماندهی، بهسازی و نوسازی مشارکتی محله 600دستگاه بندرعباس،( برنامه راهبردی و طرح ساختاری)، مهندسین مشاور شارمند، 1383

    - سرمدیان، فریدون،(1387)، ارزیابی اثرات توسعه بر محیط زیست استان تهران، مطالعات خاک شناسی، دانشگاه تهران، دانشکده محیط زیست.

    - سلطان زاده، حسین،(1390)، مقدمه ای بر تاریخ شهر و شهر نشینی در ایران، نشر آبی، چاپ اول.

    - سیادتی ، ماه فرید ، (1382) بررسی نقش طراحی محیط در انگیخت مردم به مشارکت در مناطق اسکان غیر رسمی . پایان نامه کارشناسی ارشد جامعه شناسی ،دانشگاه تهران.

    - شکویی، حسین(1384)، دیدگاههای نو در جغرافیای شهری. تهران: انتشارات سمت.

    - طرح جامع شهرستان بندرعباس ، (1389) مجری شرکت مشاوران آبان، کار فرما استانداری هرمزگان.

    - عابدین درکوش، سعید(1388)، درامدی بر اقتصاد شهری، تهران: مرکز نشر دانشگاهی.

    - عظیمی، ناصر( 1381)، پویش شهرنشینی و مبانی نظام شهری. مشهد نشر نیکا.

    - فیندلی، سلی(1392)، برنامه ریزی مهاجرت داخلی، مترجم عبدالعلی لهسائی زاده، شیراز :انتشارات نوید.

    - کلاته،محمد؛توسعه نابرابر مهاجرت،پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران،1371.

    - مامفورد، لوئیز(1381)، جامعه مدنی در گذر زمان، ترجمه احمد عظیمی، تهران: خدمات فرهنگی رسا.

    - مرکز امار ایران(1385)، سالنامه اماری استان هرمزگان ، تهران: مرکز امار ایران.

    - مرکز امار ایران. نتایج تفضیلی سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1335،1345،1355،1365،1385. تهران: مرکز امار ایران.

    - مشفق، محمود، بررسی شاخص های توسعه اقتصادی- اجتماعی و جمعیتی وجمعیت موثر بر مهاجرت از مناطق روستایی استان های ایران در دهه 75-1365، پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران، 1380.

    - نراقی، یوسف(1390)، توسعه و کشورهای توسعه نیافته،تهران: شرکت سهامی انتشار.

    - هاشمی، فضل الله،(1391)، حقوق شهری وقوانین شهر سازی، مرکزمطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی ایران.

    - هدایت،محمود(1385)، مهاجرت های خارجی و علل و اثار ان در ایران.تهران: وزارت برنامه و بودجه.

    - هنرور، نیلپر،(1380)، بررسی تحول قطعنامه­های مرمت شهری در ایران، فصلنامه عمران و بهسازی شهری، هفت شهر، شماره 3.

    - هومن، ریچارد و یازسکی، آندرو،(1381)،  مبانی طراحی شهری، ترجمه راضیه رضازاده و مصطفی عباس زادگان، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، چاپ سوم.

    - وزارت مسکن و شهرسازی،(1384)، دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوبه 16، 3 ، 84 تعاریف، ساختار، نوع، مرجع و مستندات قانونی مداخله در بافتهای فرسوده شهری.

    شرکت نوسازان منطقه یک شهر تهران

    شکوئی، حسین،(1385)، ‌اندیشه های نو در فلسفه جغرافیا،‌ انتشارات سازمان جغرافیایی و کارتوگرافی گیتا‌شناسی ،جلد اول، تهران.

    شماعی، علی و پوراحمد، احمد،(1389)، بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا، انتشارات دانشگاه تهران، تهران.

    شیعه، اسماعیل،(1380)، با شهر و منطقه در ایران ، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران.

    طالبیان، محمد حسین،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.

    کلهرنیا، بیژن،(1380)، تجربه های نوسازی و بهسازی بافت های قدیمی در کرمانشاه، نشریه هفت شهر،وزارت مسکن وشهر سازی، سا ل دوم، شماره سوم.

    کلانتری، حسین و پوراحمد, احمد،(1384)، فنون و تجارب برنامه ریزی مرمت بافت تاریخی شهرها، ناشر پژوهشگاه علوم انسانی,فرهنگ و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی، تهران.

    کوچک خوشنویس، احمد میرزا،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.

    لاری بقل، کیانوش،(1380)، اصول طراحی فضای عمومی مطلوب در شهر، ماهنامه پژوهشی، آموزش، اطلاع رسانی شهرداریها، شماره 30، آبان.

    محمودیان ، سعید (1389) ، اثرات توسعه فیزیکی شهر بندرعباس بر بافت قدیم و راهکارهای ساماندهی و احیای آن ، پایان نامه دکتری جامعه شناسی ، دانشگاه تهران .

    مرتضوی ، علی،(1388)، روش های حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، مجله شهرداریها، ضمیمه شماره 61، خرداد.

    مرکز آمار ایران ، سرشماری عمومی نفوس و مسکن ، 1385

    مهدوی ، سید مجتبی(1388) ، بررسی بافت فرسوده و تاریخی محلات شهر بندرعباس ،  پایان نامه کارشناسی ارشد ، دانشگاه آزاد اسلامی واحد شهر ری .     

    مهندسین مشاور تدبیر ، (1389) طرح جامع توانمندی سکونتگاههای غیر رسمی شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.

    مهندسین مشاور ساپ ، (1382)بازنگری طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.

    مهندسین مشاور شارمند ، (1384) طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.

    موسوی، محمود (1389)، اصطلاح شناسی نوسازی و بهسازی شهری استان هرمزگان، مجله 7 شهر ، فصل نامه عمران و بهسازی شهری ، شماره 2

    میرزایی ، نرگس (1390)  ساماندهی کالبدی مناطق حاشیه نشین شهرستان بندرعباس با تاکید بر جنبه سیمای شهری  تهران، پایان  نامه کارشناسی ارشد ، ، دانشگاه آزاد واحد تهران مرکز )

    میرنوروذی، مهناز،(1383)، ارزیابی ساختار و عملکرد رود- دره دارآباد به روش اکوسیتمی و اکولوژی سیمای سرزمین، دانشگاه تهران.

    میلادی ، مهناز ، (1390) ساماندهی بافت فرسوده شهری (مطالعه موردی محله 600 دستگاه بندرعباس) ، پایان نامه کارشناسی ارشد دانشگاه ازاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات.

     

     

     

     

     

     

    منابع لاتین:

    Bahl, Roy & Jorge Martinez-Vazquez (2006), “The property tax in developing countries: Current practice and prospects,” International Studies Program Working Paper 06-37, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.

    Bahl, Roy (2011), Fiscal Decentralization, Revenue Assignment, and The Case for the Property Tax in South Africa, International Studies Program Working Paper 01-7, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.

     Cameron, David L and el. (2010), Property Taxes, Encyclopedia of Law & Economics, Willamette University.

     Harris, Benjamin H. (2013), New Estimates of Tax Reform’s Effect on Housing Prices, Urban Institute, Research Report, September 2013.

     Johansson, Asa and el. (2008), Tax and Economic Growth, Organization for Economic Co-operation and Development, Working Paper No. 620.

    Norregaard, John (2013), Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/13/129.

    Seko, Miki (1999), Property Taxation and the Demand for Floor Space in Japan, International Real Estate Review, Vol. 2, No. 1, pp 35-48.

     Slack, Enid (2013), Property Tax Reforms in Developing Countries, Institute on Municipal Finance and Governance, University of Toronto, Presentation to Fourth IMF-Japan High-Level Tax Conference for Asian Countries, Tokyo, April 3, 2013.

     Unknown (2011), Real Estate Tax, Market Structure and Housing Price, School of Business, Renmin University of China, Beijing, No. 100872.

     


موضوع پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, نمونه پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, جستجوی پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, فایل Word پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, دانلود پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, فایل PDF پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, تحقیق در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, مقاله در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, پروژه در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, پروپوزال در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, تز دکترا در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, تحقیقات دانشجویی درباره پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, مقالات دانشجویی درباره پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, پروژه درباره پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, گزارش سمینار در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, پروژه دانشجویی در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, تحقیق دانش آموزی در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, مقاله دانش آموزی در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس, رساله دکترا در مورد پایان نامه تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

پايان­نامه جهت اخذ درجه کارشناسي ­ارشد  رشته علوم اقتصادي بهمن ماه 1393 چکيده: يکي از موضوع هاي مورد توجه و تأثيرگذار در مسائل اقتصادي بازار دارايي هاست . از سويي ديگر از جمله م

پایان­نامه تحصیلی جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد رشته: مدیریت بازرگانی گرایش مالی چکیده در این پایان‌نامه به بررسی تاثیر عوامل درونی و بیرونی بر سودآوری بانک‌ها در ایران به تفکیک بانک خصوصی (12 بانک) و دولتی (5 بانک) طی سال‌های1385-1392 پرداخته شده است. براساس آزمون‌های انجام شده، در برآورد مدل بانک‌های خصوصی از روش داده‌های تابلویی و برای بانک‌های دولتی از روش اثرات مشترک استفاده ...

پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد(M.A) گرایش:" بازرگانی بین الملل" مقدمه می توان گفت که نوسانات نرخ ارز نوعی ریسک را در بخش تعاملات خارجی ایجاد می کند که از این نظر می تواند صادرات، واردات و جریانهای سرمایه ای را با اخلال مواجه کند. بنابراین اگر تغییرات نرخ ارز در جهت مناسب تنظیم شود، می تواند محیط مناسب و مساعدتری را جهت تولید، تجارت و سرمایه گذاری فراهم سازد. نوسانات ...

پايان نامه جهت اخذ درجه کارشناسي ارشد علوم اقتصادي 1388 چکيده مکاتب اقتصادي نظريه هاي مختلفي در خصوص اثرگذاري سياست هاي پولي بر متغيرهاي حقيقي اقتصاد دارند. اما تمامي آنها وجود رابطه اي م

پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد M.A)) در رشته مدیریت بازرگانی- گرایش مالی چکیده مالیات به عنوان معمولیترین و مهمترین منبع تامین درآمدهای عمومی و یکی از کارآمدترین و موثرترین ابزارهای سیاستهای مالی به شمار میروند که دولت می تواند به واسطه آن،بسیاری از خدمات اجتماعی و رفاهی را در خدمت مردم قرار دهد و به بسیاری از فعالیت ها و جریانات اقتصادی و اجتماعی سمت و سوی لازم را ...

( جهت اخذ درجه کارشناسي ارشد ) بهمن1391 چکيده  نفت به عنوان يک کالاي استراتژيک چه از بعد اقتصادي و چه سياسي داراي نقش حائز اهميتي است. اقتصاد جهان، به­ويژه در خلال نيم قرن اخير نوسا

چکيده پايان‌نامه براي دريافت درجه کارشناسي ارشد در رشته مديريت اجرايي ارديبهشت1391 همه ساله حجم عظيمي از سرمايه ملي کشور در قالب احداث پروژههاي عمراني وصنايع وابسته مصرف مي گردد،ضرور

چکيده رونق بازار سرمايه موجب افزايش سرمايه­گذاري خصوصي و توليد ملّي مي­شود. شناسايي متغيّرهاي مؤثر بر قيمت سهام يکي از عواملي است که امکان هدايت بازار سرمايه را به وضعيت ثبات و رونق اقتصاد

پايان‌نامه براي دريافت درجه کارشناسي ارشد (M.A ) رشته علوم اقتصادي تابستان 1390 چکيده هدف از اين تحقيق شناسايي زمينه‌ هاي فساد اقتصادي در مناقصات دولتي مي‌باشد. براي رسيدن

پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد در رشته حسابداری چکیده این تحقیق در صدد بود تا به چند سئوال مهم در موضوع استانداردهای جدید بین المللی نقدینگی پاسخ هایی را ارائه دهد. اولاً در حالی که نسبت های ریسک نقدینگی جدید روش شناسی های اضافی نسبت پوششی و خالص دارایی های نقدی را می سازد، اجزا و مفروضاتی را فراهم می آورد که آنها بطور کلی مورد آزمون قرار نگرفته اند. ثانیاً، از آنجا ...

ثبت سفارش