پایان نامه مدیریت ریسک، ریسک اقتصادی پروژه های نوسازی شهری از منظر اسلامی

پایان نامه کارشناسی ارشد رشته اقتصاد گرایش اقتصاد اسلامی

بهمن ماه 1393

چکیده

بافت­های فرسوده  و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر تشکیل دهنده آن اعم از تأسیسات زیر­بنائی،ابنیه، خیابان­ها و دسترسی­ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن نیز از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می­برند. در همین راستا و به منظور بهره­برداری از تمامی ظرفیت­های شهری، پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری تعریف شده که هدف از اجرای آن­ها رشد پایدار شهر و توسعه محدوده مورد نظر و در نهایت احیاء ابعاد فیزیکی، محیطی، فرهنگی، صنعتی و اقتصادی آن می­باشد.  همانند دیگر پروژه­ها و طرح­های اجرایی، پروژه­های نوسازی شهری نیز با ریسک­های زیادی مواجه هستند. وجود ریسک در پروژه­های نوسازی شهری موجب اخلال در فرایند­های تجزیه و تحلیل امکان­سنجی پروژه، طراحی و برنامه­ریزی، ساخت و ساز و اجرا و در نهایت استفاده و بهره­برداری عمومی از پروژه­ها شده، لذا مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ها لازم و ضروری به­نظر می­رسد. با بررسی گزارش طرح­های اجرا شده، دریافتیم که این راهکارها کارایی و تأثیر لازم را نداشته و علت آن هم پایین بودن سطح مشارکت مردم و ساکنان بافت­های فرسوده و سرمایه­گذاران در فرایند تأمین مالی و در مراحل مختلف پروژه می­باشد. پایین بودن سطح مشارکت نیز به­نوبه خود ناشی از بی­اعتمادی نسبت به مسئولان، دستوری بودن سیستم برنامه­ریزی، عدم پذیرش و قبول توانایی مردم برای مشارکت در مراحل مختلف کار توسط مسئولان و برنامه­ریزان و در نهایت عدم فرهنگ­سازی در زمینه نهادینه­کردن مشارکت است.

در این پژوهش، ابتدا انواع ریسک­های اقتصادی پروژه­های نوسازی شهری و راهکارهای مدیریت­ریسک آن­ها معرفی شده و سپس به تجزیه و تحلیل راهکار­های موجود جهت مدیریت این ریسک­ها پرداختیم. همچنین در این پژوهش سعی شده که راهکار­های جدید و کارایی به منظور مدیریت ریسک، ریسک­های اقتصادی این دسته از پروژه­ها ارائه شود. تأسیس شرکت مشارکتی، گرفتن حداقل تضمین­های دادرسی از شرکای مالی، بلوکه کردن اعتبارات و برخورد با پیمانکار و حتی در برخی مواقع فسخ قرارداد در صورت تأخیر در تکمیل طرح، برآورد دقیق قیمت مسکن در زمان تکمیل طرح و تدوین سناریو­های احتمالی، به­کارگیری تمام ظرفیت­های اجتماعی موجود در محله به منظور نوسازی بافت فرسوده، تأسیس مدارس نوسازی شهری و مدیریت محله­ای به عنوان مهم­ترین عوامل کاهش و مدیریت­ریسک، ریسک­های اقتصادی در نوسازی شهری، اصلی­ترین نتایج این پروژهش است.

واژگان کلیدی: ریسک، مدیری ت­ریسک، ریسک ­ها  ی­اقتصادی، پروژه­های­نوسازی­ شهری

پیشگفتار

از جمله اهداف مهم نظام اقتصاد اسلامی، افزایش سطح رفاه و برقراری عدالت اجتماعی در جامعه می­باشد. یکی از راه­های برقراری عدالت اجتماعی، نوسازی بافت­های فرسوده شهری می­باشد. بافت­های فرسوده با وجود دارا بودن ظرفیت­های اقتصادی و اجتماعی زیاد و منابع غنی انسانی و محیطی، با مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی دست و پنجه نرم می­کند مانند بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان، ناامنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت که ضرورت سرمایه­گذاری در نوسازی بافت­های فرسوده را بیشتر می­کند.

از طرف دیگر در تمامی پروژه­ها یک­سری موانعی وجود دارد که در فرایند تحقق اهداف پروژه اختلال ایجاد می­کند. این موانع همان مشکلات و ریسک­هایی هستند که در طی مراحل طراحی، تدوین، و اجرا و بهره­برداری پروژه با آن مواجه می­شویم. لذا فرایند شناسایی و مدیریت­ریسک این دسته از پروژه­ها اهمیت والایی دارد. در این پژوش سعی شده است تجزیه و تحلیلی از راهکارهای موجود جهت مدیریت­ریسک این دسته از پروژه­ها ارائه شود و در صورت امکان راه­کارهای جدیدی معرفی شود. به همین منظور پنج فصل تدوین گردیده است.

در دوفصل ابتدایی تلاش شده تا ضمن بیان کلیات تحقیق، پیشینه این پروژه­ها در دو حوزه داخلی و خارجی تبیین گردید. در پایان فصل دو نیز پیشینه پژوهش در دو سطح داخلی و خارجی مطرح گردید. لازم به ذکر است که در سطح داخلی مطالعات زیادی در این زمینه صورت نگرفته و فقط یک پژوهش توسط آقای آئینی انجام شده است که راهکارهای ارائه شده توسط ایشان در حد تئوری می­باشد و جنبه کاربردی ندارد.

ریسک­های موجود در پروژه­های نوسازی شهری نیز در فصل سوم به تفضیل مورد بحث قرارگرفته است. در این فصل ابتدا در مورد شناسایی ریسک و روش­های شناسایی ریسک بحث شده و سپس مؤلفه­های ریسک و انواع ریسک­های موجود در این پروژه­ها بیان و در نهایت به­طور خاص ریسک­های اقتصادی این گروه از پروژه­ها مورد بررسی قرار گرفت.

فصل چهارم تحقیق هم دربردارنده معرفی راهکارهای مدیریت­ریسک موجود و تجزیه­تحلیل آن­ها می­باشد و در نهایت هم سعی شده راهکارهای جدیدی معرفی شود. در فصل پنجم پژوهش نیز علاوه بر مروری بر فصول گذشته، پیشنهاداتی مانند برگزاری مسابقه نقاشی بین کودکان، تأسیس بانک اختصاصی، بیمه کردن سرمایه­گذاری، سرمایه­گذاران خارجی ارائه گردیده است.

فصل اول

مقدمه و کلیات تحقیق

1-  مقدمه

بافت فرسوده، به عرصه­هایی از محدوده قانونی شهر­­ها اطلاق می­شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، فقدان دسترسی­های مناسب و کمبود خدمات و زیر­ساخت­های­شهری، آسیب­پذیر بوده و ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند (نایبی، فهندری،91 ). فرایند مداخله در بافت­های فرسوده شهری به سه شکل صورت می­گیرد:

الف) بهسازی یعنی بهبود بخشیدن به وضعیت بافت و عناصر درونی آن. در واقع بهسازی زمانی صورت می­گیرد که فرسودگی­ نسبی فضا از لحاظ عملکردی رخ داده باشد.

ب) نوسازی زمانی انجام می­شود که فضای شهری، مجموعه یا بنا از کارکردی مناسب برخوردار بوده ولی فرسودگی نسبی کالبدی فضایی موجب کاهش کارایی و بازدهی آن شده است.

ج) بازسازی یعنی از نو­ساختن. بازسازی زمانی صورت می­گیرد که در بنا، مجموعه و یا فضای شهری، فرسودگی به­صورت کامل ایجاد شده­باشد.

بافت­های فرسوده یکسری مشخصه­ها و خصوصیاتی دارند که از این طریق می توان محدوده این بافت­ها را شناسایی نمود شامل:

عدم استحکام ساختمان­ها در برابر زلزله

ناکارآمدی شبکه­های تأسیساتی موجود

ناکارآمدی شبکه دسترسی­ها

عدم امنیت

پایین بودن ارزش زمین

تراکم بالا

با توجه به این خصوصیات فوق الذکر، شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

1-2-  بیان مسئله

مدیریت ریسک یک روش فعال و پویش گرانه است که به اگر­ها پاسخ می دهد. در واقع مدیریت پروژه اگرهای مختلف هر بخش کاری  را مطرح کرده، تأثیرات انجام رخداد و اگرها را بررسی کرده و در نهایت پاسخی منطقی در تبادل اگرها اتخاذ می نماید، تا بدین وسیله بر اهداف پروژه تأثیر مثبت بگذارد. پر واضح است که وقایع پیش بینی نشده­ای که طبق تعریف ریسک نامیده می شوند؛ در طول دوره عمر پروژه رخ داده و برخی از آن­ها می­توانند آسیب­های جدیدی به پروژه وارد نمایند. بنابراین نظریه مدیریت ریسک به عنوان تکنیکی در مقابل رخداد­­های غیرقابل پیش بینی و کنترل این گونه رخدادها مطرح می شود. (حسینعلی­پور، جهرمی، محبی­فر، 89)

پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده با توجه به پیچیدگی زیاد، تنوع حوزه­های اجرایی و ذینفعان متعدد تحت تأثیر عدم قطعیت­های فراوانی است که تحقق اهداف پروژه را تهدید می­نماید. در این نوع پروژه­ها با توجه به هزینه­های زیاد و محیط متغیر که به علت وابستگی به محدودیت­ها و ذینفعان متعدد، نیازهای عملکردی ممکن است چندین بار تغییر کند، مدیریت صحیح ریسک­های پروژه از نکات کلیدی است. ریسک پروژه­های نوسازی شهری ابعاد مختلفی دارد شامل: ریسک اقتصادی، ریسک مدیریت مشتریان قدیمی تر، ریسک قوانین و مقررات و ریسک تکنولوژی ساختمان که در این پژوهش ما به مدیریت ریسک، ریسک های اقتصادی این گونه پروژه­ها می­پردازیم. 

1-3- تعریف کلمات کلیدی

مدیریت ریسک: کاربرد سیستماتیک سیاست‌های­مدیریتی، رویه‌ها و فرایندهای مربوط به فعالیت‌های تحلیل، ارزیابی و کنترل ریسک می‌باشد. مدیریت ریسک عبارت از فرایند مستندسازی تصمیمات­نهایی اتخاذ شده و شناسایی وبه­‌کارگیری معیارهایی است که می‌توان از آن­ها جهت رساندن ریسک تا سطحی قابل قبول استفاده کرد.

ریسک: رویداد­های غیر­منتظره که معمولاً به صورت تغییر در ارزش­دارایی­ها یا بدهی­ها می­باشد.

نوسازی شهری: به­معنی تجدید بنای کامل مناطق موجود برای ارتقاء کیفیت زندگی در آن­ها (که تا حدی تنزل یافته که دیگر قابل اصلاح نیست) و نیز، بنای مناطق جدید شهری. نوسازی شهری ترکیبی است از عناصری مانند: کاربری زمین، جمعیت، وضعیت اقتصادی، برنامه­ی جامع، برنامه­ریزی و ملاحظات مربوط به رفاه­اجتماعی.

1-4-  اهمیت و ضرورت موضوع

همان­گونه که مستحضرید بافت­های فرسوده شهری موجب بروز یکسری مشکلات و ناهنجاری­های اجتماعی اقتصادی می شود از جمله: بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان محله، نا­امنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت. از طرفی یکی از اهداف جامعه اسلامی بالا بردن سطح رفاه و اجرای عدالت اجتماعی در جامعه می­باشد. در همین راستا پروژه­هایی تحت عنوان پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری تعریف شده­اند.

از دیگر سو هر پروژه یکسری اهدافی دارد که عدم تحقق آن به منزله شکست پروژه است. عوامل شکست پروژه هم مشکلات و ریسک­هایی می­باشد که در طی مراحل پروژه با آن مواجه می­شویم. به همین دلیل شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ها اهمیت والایی دارد.

1-5-  اهداف تحقیق

بررسی و معرفی ریسک­های اقتصادی پروژه­های نوسازی شهری

بررسی و ارزیابی راهکارهای مدیریت ریسک موجود

معرفی راهکارهای مدیریت ریسک جدید

1-6-  سؤالات تحقیق

آیا علاوه بر ریسک­های بیان شده در سایر پژوهش­ها مانند ریسک­های کمبود سرمایه­گذار و شریک سرمایه­گذاری، عدم تمایل بخش­خصوصی جهت سرمایه­گذاری در این بافت­ها و غیره، ریسک­های دیگری هم در پروژه­های نوسازی شهری وجود دارد؟

آیا علاوه بر راهکارهای موجود مدیریت­ریسک، راهکارهای دیگری نیز برای پوشش ریسک پروژه­های نوسازی شهری وجود دارد که هم کاربردی باشد و هم مطابق با معیارهای اسلامی؟

1-7-  فرضیه های تحقیق

علاوه بر ریسک­های شناخته شده این پروژه­ها ریسک­های دیگری هم دارد.

ارائه روشی جدید، کاربردی و اسلامی برای پوشش ریسک پروژه­های نوسازی شهری امکان پذیر است.

1-8-  روش تحقیق

این تحقیق از نظر هدف، کاربردی و از نظر روش توصیفی- تحلیلی است. با استفاده از مطالعات کتاب خانه ای و مطالعات اینترنتی ریسک پروژه­های نوسازی شهری و روش­های مدیریت ریسک آن­ها بررسی شده­اند.

1-9- جمع­بندی

در این فصل به بیان مسأله و ضرورت تحقیق پرداخته شد. دیدیم که دلیل ضرورت انجام این تحقیق چیست و نوآوری تحقیق در چه می­باشد. در ادامه در فصل دو به بیان مباحث نظری مطرح در زمینه بافت فرسوده و نوسازی بافت­های فرسوده می­پردازیم. همچنین در این فصل مروری بر پیشینه تحقیق مرتبط با موضوع بافت فرسوده، تأمین مالی آن و مدیریت ریسک این پروژه­ها خواهیم داشت. در فصل سه ریسک­های مطرح در این پروژه­ها معرفی خواهد شد. در فصل چهارم نیز راهکار­های مدیریت ریسک موجود بیان و سپس تجزیه و تحلیل می­شود. در فصل پنجم نتیجه­گیری و ارائه پیشنهاداتی برای تحقیقات آینده ارائه می­شود.  

فصل دوم

ادبیات موضوع

این فصل شامل دو بخش مبانی نظری و تجربی می­باشد. در بخش مبانی نظری سعی شده است تئوری­ها و مبانی نظری نوسازی گنجانده شود و در بخش دوم به مباحث تجربی نوسازی در ایران و جهان می­پردازیم.

2-1- مبانی نظری

2-1-1- مقدمه

دهه 1990 میلادی با بازنگری در همه زمینه­های علمی، فلسفی و هنری همراه است، به همین علت نگاه نوسازی و مرمت شهری نسبت به دهه­­­­های پیش که نگاه جزئی نسبت به مسائل مرمت شهری داشته­اند، تغییر کرده و با در نظر گرفتن گذشته و هویت تاریخی دوره­های متفاوت، هویت جدید متناسب با شرایط زندگی امروز را در دستور کار خود قرار داده است. بر این اساس مرمت شهری مفهومی جامع پیدا می­کند، مفهومی که بهبود و توان بخشی بافت­های کهن، در تمام ابعاد اقتصادی، کالبدی، اجتماعی- فرهنگی را مدنظر قرار می­دهد و چارچوبی نو در فرایند دگرگونی شهری تدارک می­کند. ( عندلیب و همکاران، 92)

مبحث بهسازی و نوسازی بنا­ها ابتدا در اوایل قرن نوزدهم در اروپا مطرح شد و سپس در نیمه دوم قرن نوزدهم مداخله در این بافت­ها به دو شکل متفاوت صورت گرفت. کشور انگلستان از طریق تصویب قوانین خاص شهری برای رفع پاره­ای از مشکلات شهر­های صنعتی و فرانسه نیز از طریق سیاست­گذاری­ها و فراهم نمودن امکانات اجرایی وارد عمل شدند.

در ایران تجربه نوسازی بافت­های فرسوده به سال 1300 بر می­گردد.قبل از پیروزی انقلاب و در دهه 1350 با برگزاری سمینار­ها و چاپ کتب و مقالات متعدد در این زمینه، بافت تاریخی شهر­ها بیشتر مورد توجه قرار گرفت و بعد از پیروزی انقلاب نیز فعالیت­های نوسازی با سرعت بیشتری انجام گرفت. در همین راستا اقدامات دیگری نیز انجام گرفت مانند تأسیس دفتر نوسازی و بهسازی در وزارت مسکن و شهرسازی، اضافه کردن فصلی تحت عنوان تهیه و اجرای طرح­های نوسازی و بهسازی برای بافت­های مسئله­دار شهری به بخش عمران شهری در طول برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و در نهایت ایجاد شرکت مسکن سازان در وزارت مسکن و شهرسازی. از سال 1312 نیز با تدوین و تصویب قوانینی در مورد احداث و توسعه خیابان­ها، نوسازی بافت­های فرسوده وجه قانونی پیدا کرد. و بعد آن در سال 1320 شهرسازان با بولدوزر به جان بافت­های فرسوده افتادند و اقدام به نوسازی آن­ها نمودند. در دوران حکومت پهلوی دوم نیز این سیاست­ها مورد استقبال قرار گرفت و علیرغم این­که در برنامه اول عمرانی اعتباراتی جهت این امر تدارک دیده شده بود ولی به علت کمبود بودجه و مشکلات موجود ناشی از جنگ جهانی دوم این برنامه هیچ وقت اجرایی نشد. در هنگام تدوین برنامه دوم نیز قوانین مربوط به تملک و آزادسازی زمین جهت اجرای این طرح­ها و پروژه­ها تصویب شد اما شواهد و اسناد موجود حکایت از بی­توجهی به این قانون دارد.  اقدامات مطالعاتی در زمینه نوسازی بافت­های فرسوده در برنامه چهارم عمرانی (51-1347) صورت گرفته است. در این برنامه، نوسازی محلات قدیمی و غیر سالم در قالب طرح­های جامع دیده شد. همچنین در این برنامه مقرر می­گردد تا به منظور تأمین تمام و یا قسمتی از هزینه اجرائی طرح­های حفاظتی، تأسیسات و وسایل آتش­نشانی، خیابان­سازی و آسفالت نمودن آن­ها، نوسازی و تجدید بنای محلّه­های قدیمی و غیر بهداشتی، ایجاد پارک­های عمومی و فضای سبز شهری و مؤسسا­ت وابسته به آن­ها و مؤسسات عمومی و عام­المنفعه که طبق قوانین کشور تشکیل و عهده­دار تأمین نیازمندی­های عمومی هستند، بتوانند وام بگیرند.

بعد از پیروزی انقلاب اسلامی نیز به منظور بهبود بافت­های تخریب شده ناشی از جنگ، سیاست نوسازی مورد توجه دولتمردان قرار گرفت. اقدامات و سیاست­های اتخاذ شده بعد از پیروزی انقلاب به شرح ذیل می­باشد:

الف. تهیه طرح­های تفضیلی، تأسیس دفتر بهسازی بافت شهری و شرکت مسکن­سازان در برنامه اول توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران

ب. تأسیس شرکت عمران و بهسازی شهری جهت مدیریت اجرای عملیات نوسازی، آزادسازی اراضی و بهره­گیری از منابع داخلی و خارجی برای تأمین مالی طرح­ها در طول برنامه دوم

ج. ایجاد انگیزه در مردم جهت حفظ و نگهداری بافت­ها، حمایت از طرح­های پژوهشی در زمینه بافت­های فرسوده و ... در برنامه سوم.

2-1-2-  بافت­های فرسوده

بر اساس ماده یک قانون نوسازی و عمران شهری، نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تأمین نیازمندی­های شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارک­ها و پارکینگ­ها  و .......و تأمین سایر تأسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات از جمله وظایف اساسی شهرداری­ها بر شمرده شده است ( آئینی، 90). همانطور که مشاهده می­کنید در حال حاضر بخش عمده­ای از سطح شهر­های ایران، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده است. روزگاری این مناطق محیطی امن و سرشار از آرامش برای ساکنان خود بوده است ولی در حال حاضر مهاجرت­های بی رویه، توسعه افقی شهرها، عدم خدمات رسانی جدید به هسته های قدیمی شهر، موجب شده محله­های خوب شهری به محله­هایی پست تبدیل شود. در طرح جامع تهران بافت­های فرسوده به محدوده­های آسیب­پذیر شهر در برابر مخاطرات طبیعی اطلاق می­شود که نیازمند

برنامه­ریزی و مداخله هماهنگ برای سامان­یابی آن­ها می­باشد ( داودی، جلالی، 89 ). 

Abstract:

An old and inefficient texture of city which is becoming older like infrastructure foundation, buildings, streets, and …. . Because of this issue, people who reside in this areas confront many problems such as economic, cultural, social, … .

The urban renewal projects of main determinant to use all of capacities in the city. As a result of these projects we can see sustainable urban growth and limit development in all aspects like economic, cultural, industrial, and so on.

Urban renewal projects are forced with many risks. Existing risks in the urban renewal projects lead to many problems, such as, process of analyzing, feasibility, planning and designing, construction, implementation, …, it`s necessary to manage the risk if urban renewal projects. As a result of previous studies these kind of projects didn`t have enough efficiency. One of the significant reasons is the least correlation between people who lived in this areas and investor. Other reasons like cultural problems, administrative cost, dishonesty, command system,…

In this research first we discussed about the economic risk of urban renewal projects, then analyzed the available strategies to manage the risks. Also we presented the new strategy and performance for managing risk of these projects.

Underlying study in this research proposes some tips like establish corporate company, make a notice legal procedures, accurate contracts in different levels of projects, economic risk of urban renewal, managing risk and …..

Key Words: Risk Management, Risk , Urban Renewal Projects

منابع و ماخذ

الف- منابع فارسی:

1. احمدوند، محمد رحیم(87)؛ " مروری اجمالی بر مبانی نظری و وظایف مدیریت ریسک در فعالیت­های اقتصادی "، ماهنامه بررسی مسائل و سیاست­های اقتصادی، شماره­های 87و88، بهمن و اسفند 87، ص 35-5

2. اسدیان، فریده؛ سیاحتی، زهرا(90)؛ " نقش الگوی مشارکت مردمی در بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی مطالعه موردی: محله عامری اهواز "، فصلنامه آمایش محیط، شماره12، بهار90، ص 164-139

3. افتخاری راد، زهرا(89)؛ " نگاهی به بهسازی شهری در انگلستان "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال دوم، شماره9، مردادماه89

4. اکبرپور سراسکانرود، محمد(87)؛ " کالبد شهری: ارزیابی مشارکتی بهسازی و نوسازی بافت فرسوده محله سیروس تهران "، فصلنامه مسکن و محیط روستا، شماره121، بهار87، ص 29-14

5. الفت، لعیا؛ خسروانی، فرزانه؛ جلالی، رضا(89)؛ " شناسایی و اولویت­بندی ریسک پروژه بر مبنای استاندارد PMBOK با رویکرد فازی "، فصلنامه علمی پژوهشی مطالعات مدیریت صنعتی، شماره 19، زمستان89، ص 163-147

6. اولاد دمشقیه، صالح(92)؛ " باز تعریف تسهیلگری به­عنوان یک راهبرد چند جانبه "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال چهارم، شماره21، مهر92

7. اصالت، محمد­حسن؛ احمدزاده، صادق(90)؛ " ضرورت ورود سرمایه­گذاران بخش خصوصی( داخلی-خارجی) در بهسازی بافت فرسوده شهری مطالعه موردی: سرمایه­گذاری در بافت فرسوده پیرامون حرم مطهر رضوی "، کنفرانس اقتصاد شهری ایران، اولین دوره، 2و3 آذرماه90

8. آقا صفری، عارف؛ حاتمی نژاد، سید حسین؛ پوراحمد، احمد؛ رهنمایی، محمد­تقی؛ منصوری، سید امیر؛ کلانتری خلیل آباد، حسین(89)؛ " بررسی بهسازی و نوسازی بافت فرسوده محله شهید خوشبخت (تهران) "، نشریه مطالعات شهر ایرانی اسلامی، شماره1، دوره1، پاییز89، ص 71-59

9. آیینی، محمد(90)؛ " مدیریت­ریسک سرمایه­گذاری در نوسازی شهری "، فصلنامه اقتصاد شهر، شماره 9، بهار90، ص 41-33

10. آیینی، محمد(90)؛ " بررسی چگونگی تأمین منابع نوسازی شهری با استفاده از ابزار­های نوین مالی "، شماره12، زمستان90، ص 38-23

11. آئینی، محمد؛ اردستانی، زهرا­ السادات(88)؛ " هرم باز­آفرینی و مشارکت مردم معیار ارزیابی برنامه­های توسعه درون­زای شهری نمونه موردی رویکرد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری "، فصلنامه هنر و معماری، شماره5، پاییز و زمستان88

12. حاجی­آقایی، بهشاد(87)؛ " انواع ریسک و پوشش آن "، فصلنامه تازه­های اقتصاد، شماره122، اسفند87، ص 65-58

13. حق­پناه، یعقوب؛ ادیبی سعدی­نژاد، فاطمه؛ ابوذری، پانته­آ؛ کریمی، ببراز(90)؛ " بررسی نقش مدیریت شهری و شهرداری­ها در احیاء بافت­های فرسوده شهری "، همایش ملی آرمان­شهر ایرانی، دانشگاه آزاد اسلامی واحد نور، 26و27 بهمن90

14. حمید­زاده خیاوی، سهیلا(91)؛ " مقایسه رویکرد مشارکت در نوسازی شهری انگلستان و ایران از جنبه قانونی "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال سوم، شماره17، بهمن­ماه

15. ثابت کوشکی نیان، مرتضی(92)؛ " روش­های شناسایی ریسک در پروژه­های ساخت "، کنفرانس ملی مدیریت پروژه­های ساخت، اولین دوره

16. حسن­زاده، علی؛ کاظمی، رسول(83)؛ " مدیریت ریسک در پروژه­های سرمایه­گذارسی زیر­بنایی "، فصلنامه صنعت بیمه، سال 19، شماره3، پاییز83، ص 83-59

17. حسن­زاده، مهرنوش(90)؛ " روش­های تأمین منابع مالی نوسازی بافت­های فرسوده در ایران "، کنفرانس اقتصاد شهری ایران، اولین دوره، ص21

18. حسین آبادی، مصطفی؛ تقوایی، علی اکبر(91)؛ " ارزیابی شیوه­های تأمین مالی در طرح­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری؛ نمونه موردی: محله حمزه آباد واقع در منطقه بیست شهر تهران "، نشریه مدیریت شهری، شماره 29، بهار و تابستان91، ص 235-246

19. حسینعلی­پور، سید مجتبی؛ خلیلی جهرمی، نیلوفر؛ محبی­فر، امیر­حسین(89)؛ " شناسایی ریسک­های کلیدی پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری از طریق بررسی فعالیت­های ضروری "، کنفرانس بین­المللی مدیریت پروژه، ششمین دوره

20. خاکسار، داریوش؛ مصاحب، شیوا؛ رهنما، مهدی(2013)؛ " رویکرد مدیریت واحد شهری در جلب مشارکت شهروندان برای بازسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری "، کنگره تخصصی مدیریت شهری و شورای شهر، اولین دوره، ایران، 2013

21. داودی، سید مجید؛ جلالی، سید­هاشم(89)؛ " توسعه­ی شهری و ساز و کارهای اقتصادی بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده ( تهران ) "، فصلنامه اقتصاد شهر، شماره6، تابستان89، ص 21-16

22. رضایی، نعیمه(88)؛ " نوسازی شهری، فرآیندی اجتماعی "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال اول، شماره1، مرداد ماه88

23. رضایی، نعیمه(89)؛ " مدارس نوسازی شهری و مدیریت محله­ای- فرانسه "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال دوم، شماره7، اردیبهشت ماه89

24. روستا، مجید؛ حسین آبادی، مصطفی(92)؛ " تبیین نقش و جایگاه نهاد­های دولتی، عمومی، خصوصی و مردم نهاد (NGO) در نوسازی بافت­های فرسوده شهری با تأکید بر شهر تهران "، سال چهارم، شماره22، آذرماه92

25. رئیس­السادات، ریحانه؛ جعفرزاده، مرتضی؛ جنتی نمین، مینا(2008)؛ " بررسی شیوه­های تأمین منابع مالی در بافت فرسوده پیرامون حرم مطهر امام رضا (ع) "، همایش بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری، اولین دوره، مشهد، 20 و 21 آذرماه 2008.

26. زنگنه، ولی الله(82)، " حواله از منظر قانون و شرع و جایگاه حواله­های صادر شده از مؤسسات اعتباری غیر بانکی "، مجله حقوقی دادگستری، شماره42، بهار82، ص218-208

27. ستوده، الهام؛ نظری، احد؛ محبی­فر، امیرحسین(90)؛ " مدیریت پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری از دیدگاه تحلیل عدم قطعیت ( مطالعه موردی: پروژه­های نوسازی محله­های سازمان نوسازی شهر تهران ) "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال دوم، شماره12، اردیبهشت ماه

28. سجادی، ژیلا؛ موسوی­پور، موسی؛ اسکندرپور، مجید(90)؛ " بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری با تأکید بر مشارکت مردمی( مطالعه موردی: محله دولاب تهران ) "، فصلنامه آمایش محیط، شماره 14، پاییز90، ص 164-143

29. عرفانی، گوران؛ نقاش طوسی، حسین(88)؛ " ارائه چارچوبی برای مدیریت ذی­نفعان کلیدی در اجرای پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری-نمونه موردی: محله شهید خوشبخت تهران "، کنفرانس ملی مهندسی و مدیریت ساخت، اولین دوره

30. علیزاده افشار، فرهاد؛ آذریان، محمد­امین(2013)؛ " آسیب­شناسی بافت فرسوده و ارائه راهکارهای نوسازی آن در راستای توسعه­پایدار "، کنفرانس بین­المللی عمران، معماری و توسعه­پایدار شهری، ایران، تبریز، 18و19 دسامبر 2013

31. عندلیب، علیرضا؛ بیات، اشکان؛ رسولی، لیلا(92)؛ " مقایسه تطبیق و بازآفرینی بافت­های فرسوده­ی شهری بلوک خیام تهران (ایران ) و پروژه لیورپول (بریتانیا ) "، فصلنامه آمایش محیط، شماره23، زمستان92، ص 104- 79

32. غضنفری، پروانه(89)، " گزیده سومین دوره اجلاس منطقه­ای وزرای مسکن و شهرسازی آسیا و اقیانوسیه "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال دوم، شماره8، خردادماه89

33. غفاریان، حریر؛ تابنده­گری، نیلوفر(2013)؛ " آسیب­شناسی بافت­های فرسوده شهری با رویکرد جذب دوباره ساکنین ( موانع، کاستی­ها، راهکار­ها ) "، کنفرانس بین­المللی مهندسی عمران معماری و توسعه پایدار شهری

34. فتحی، سعید(85)؛ " ریسک مالی، شاخص سازی و اندازه­گیری "، ماهنامه علمی­-آموزشی تخصصی مدیریت تدبیر، شماره168، اردیبهشت 85، 58-54

35. فراهانی­فرد، سعید(84)؛ " درآمدی بر توسعه­پایدار در عصر ظهور "، فصلنامه اقتصاد­اسلامی، شماره20، زمستان84، ص 136-111

36. فرجی ملایی، امین؛ رحیمی، عباس(91)؛ " ارزش افزوده ناشی از نوسازی بافت­های فرسوده شهری؛ فرصتی جهت درآمدزایی پایدار "، فصلنامه اقتصاد شهر، شماره14، تابستان91، ص59-46

37. فردوسی گلستان، مریم(2013)، " روش­های افزایش مشارکت ساکنان محدوده فرسوده در پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری ( منطقه زینبیه اصفهان) "، کنفرانس بین­المللی عمران، معماری و توسعه پایدار شهری، ایران، تبریز، 18 و 19 دسامبر 2013

38. فرهمند­پور، سمانه(92)، " بررسی برخی تجارب بهسازی و نوسازی بافت­های فرسوده شهری ایران "، همایش ملی معماری، فرهنگ و مدیریت شهری

39. فیض، علیرضا؛ واحدی­زاده، جواد(88)؛ " مقایسۀ عقد حواله با تبدیل تعهد و انتقال دین و طلب "، پژوهش­نامه فقه و حقوق اسلامی، سال دوم، شماره 3و4، ص 193-159

40. کدخدایی، حسین(78)؛ " چالش عدم­اطمینان ریسک­های طبیعی در ایران "، فصلنامه علمی-پژوهشی پژوهشنامه بیمه، شماره55، پاییز 78، ص 103-88

41. کرکماز، اوزگور(2013)؛ رضایی، نعیمه(93)؛ " فرایند نوسازی شهری در ترکیه "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال پنجم، شماره25، تیرماه93

42. مسجد جامعی، احمد(90)؛ " نقش شورایاری­ها در نوسازی بافت­های فرسوده شهری "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال سوم، شماره14، شهریور­ماه

43. مؤید­فر، رزیتا؛ صامتی، مجید؛ علومی، سارا(92)؛ " اولویت­بندی روش­های تأمین­مالی در بافت­های فرسوده شهری ( مطالعه موردی: شهر اصفهان )"، فصلنامه مطالعات و پژوهش­های شهری و منطقه­ای، شماره17، تابستان92، ص 84-69

44. مهبودی، محمود(84)؛ " شیوه­های جلب مشارکت مردم در زمینه­های بهسازی و مرمت بافت­های فرسوده( با تأکید بر بافت تاریخی-فرهنگی شیراز) "، همایش ملی استحکام بخشی ساختمان­های بنایی غیرمسلح و بناهای تاریخی، اولین دوره

45. نایبی فهندری، زهره؛ نایبی فهندری، راضیه(91)؛ " روش­های جذب منابع مالی برای بهسازی بافت­های فرسوده و ناکارامد شهری "، کنفرانس ملی مدیریت بحران، دومین دوره، 10ص

46. نظری، احد؛ فرصت­کار، احسان؛ کیافر، بهراد(87)؛ " مدیریت ریسک در پروژه­ها "، معاونت برنامه­ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری- مرکز مدارک علمی- موزه و انتشارات، تهران، چاپ اول

47. نظری، احد؛ ستوده صادق، الهام؛ محبی­فر، امیرحسین(92)؛ " بررسی تحلیلی ریسک در پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده شهری؛ مطالعه موردی: شهر تهران "، نشریه مدیریت شهری، شماره 33، زمستان92، ص 126-111

48. نوروزی، احمد(90)؛ " بررسی روش­نوین تأمین­مالی سهام­دار پروژه در بازسازی بافت­های فرسوده شهری ( نمونه موردی: پروژه­های سارا و مجد در مشهد) "، فصلنامه اقتصاد شهر، شماره9، بهار90، ص 129-115

49. هاشم خانی، میثم(89)؛ " کاربرد اوراق مشارکت شهری برای تأمین مالی نوسازی بافت­های فرسوده مطالعه موردی: پروژه امام علی(ع) "، فصلنامه اقتصاد شهر، شماره6، تابستان89، ص 26-22

50. هرزندی، سارا(92)؛ " ضرورت مشارکت کودکان در طرح­های شهری "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال چهارم، شماره18، فروردین

51. هوشنگ­نژاد، علیرضا؛ ذبیحی، اعظم(89)؛ " برنامه مداخله مردم محور در بافت فرسوده اجرای سیستم تنظیم مجدد زمین-مطالعه موردی بافت فرسوده قلعه وکیل­آباد مشهد "، نشریه اینترنتی نوسازی، سال دوم، شماره8، خرداد­ماه89

ب- منابع انگلیسی:

1. Alastair, Adair; Jim, Berry; Stanley, McGreal; Bill, Deddis; Suzanne, Hirst(2000); “ The financing of urban regeneration “, Journal of Land Use Policy, Volume 17, pages 147-156

2. Chen, Zhen; Khumpaisal, Sukulpat(2009); “ An analytical network process for risks assessment in commercial real estate development “, Journal of Property Investment and Finance, Volume 27, Issue 3, pages 238-258

3. Hassani, Ehasan; Babakhani, Masoud(2011); “ Evaluation and financial risk management of urban renewal projects in partnersgip with public and private “, Journal of Management science Letters, Volume 1, Issue 4, pages 427-438

4. Kuo, Yao-Chen; Ji, Nian-Cheng(2011); “ Expelorin risks for urban renewal projects “, Journal of 28th International Symposium on Automation and Robotics in Construction

5. Stanley, McGreal; James, R. Webb; Alastair, Adair; Berry, Jim(2009); “ Risk and Diversification for Regeneration/ Urban Renewal Properties: Evidence from the U.k. “, Journal of Real Estate Portfolio Management, Volume 12, Number1, Pages 1-12